Węgry to kraj UE, który najbardziej wytrwale dotuje kredyty mieszkaniowe. Nad Dunajem niedawno ruszył nowy program dopłat. Przyglądamy się tamtejszej sytuacji.
Przyszłość programu „Kredyt na start” jest tak skomplikowana, że nikt nie może z całą pewnością stwierdzić, czy ta inicjatywa ruszy w bieżącym roku. Warto wiedzieć, że koncepcja dotowania kredytów mieszkaniowych wzbudza kontrowersje również na Węgrzech. Mowa o kraju UE, który w sposób najbardziej wytrwały dotuje hipoteki – już od niemal 10 lat. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem przyjrzeć się ciekawym informacjom z węgierskiego rynku mieszkaniowego. Nie zapominajmy również o kwestiach demograficznych, bo dopłaty kredytowe były jednym z rozwiązań, które kolejne rządy Orbana promowały w ramach pakietu zwiększającego dzietność.
Węgry liderem wzrostów, a Budapeszt dogonił Warszawę
Niektórzy czytelnicy Bankier.pl mogli już słyszeć, że to właśnie Węgry w ostatnich latach były europejskim liderem pod względem tempa wzrostu cen mieszkań i domów. Eurostat potwierdza taką obserwację. Zgodnie z danymi tej instytucji pomiędzy 2013 r. oraz 2023 r. nominalne ceny węgierskich nieruchomości mieszkaniowych wzrosły o 217%. To wynik najwyższy w UE, który dystansuje analogiczną stopę wzrostów z Polski (+84%). Sugestywny wydaje się też przykład Budapesztu, który na pierwotnym rynku mieszkań dogonił, a nawet przegonił Warszawę. Węgierski urząd statystyczny (Központi Statisztikai Hivatal) podaje, że w IV kw. 2023 r. średnia transakcyjna cena nowych lokali z Budapesztu wynosiła po przeliczeniu około 15 700 zł/mkw.
Wysokie ceny, wysokie oprocentowanie: Węgrzy narzekają
Jednak o sytuacji panującej na węgierskim rynku mieszkaniowym oraz przyczynach narzekań wielu młodych Węgrów więcej może nam powiedzieć poniższy wykres przygotowany na podstawie danych Narodowego Banku Węgier (Magyar Nemzeti Bank – MNB). Ten wykres pokazuje zmiany stosunku cen nieruchomości mieszkaniowych na Węgrzech do dyspozycyjnych dochodów gospodarstw domowych. Porównanie zostało wyrażone w stosunku do roku 2013 (wartość indeksu z 2013 r. równa 100). Pamiętajmy, że 2013 r. to wciąż okres gospodarczej i nieruchomościowej dekoniunktury na Węgrzech. Dane MNB wskazują, że mimo pewnej poprawy analizowanego wskaźnika „ceny – dochody” (po II kw. 2022 r.) pod koniec 2023 r. w Budapeszcie był on o 74% gorszy niż 10 lat wcześniej. Analogiczna, negatywna zmiana dotycząca całego kraju to 43%.
Warto też zwrócić uwagę, że wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych skompensował korzyści związane ze spadkiem, czyli poprawą od wiosny 2022 r. analizowanej relacji cen metrażu i dochodów. Węgrzy do niedawna mieli najdroższe nowe kredyty mieszkaniowe w UE. Marcowe dane EBC mówią jednak, że poziom średniego oprocentowania wyższy od węgierskiego (7,13%) odnotowano w Polsce (7,63%).
RynekPierwotny.pl Program CSOK ostatnio doczekał się odświeżonej wersji
Trzeba przyznać, że pomimo dość dyskusyjnych efektów swojej polityki mieszkaniowej rządzący od dawna na Węgrzech Fidesz bardzo konsekwentnie realizuje programy dopłat kredytowych i tanich hipotek. Na początku 2024 r. został uruchomiony program CSOK Plusz, który można traktować jako nową wersję działającego od 2015 r. programu CSOK. W latach 2015-23 z preferencyjnych kredytów skorzystało ponad 240 000 węgierskich gospodarstw domowych.
Zasady wspomnianego programu CSOK zmieniały się przez lata, ale zawsze miał on aspekt pronatalistyczny. Przykładowo, w 2017 r. węgierska rodzina z trójką dzieci nabywająca nowy dom mogła uzyskać 10 mln forintów (ok. 135 000 zł) bezzwrotnej dotacji, a także zaciągnąć kredyt mieszkaniowy ze stałą, niską stawką oprocentowania 3,00% (do kwoty 10 mln forintów). Co ciekawe, preferencyjna hipoteka była też dostępna dla rodzin deklarujących posiadanie co najmniej trójga dzieci w przyszłości.
Nowy program CSOK Plusz cechuje się podobnymi zasadami jak jego poprzednik, który teraz będzie ukierunkowany na obszary wiejskie. W zależności od liczby dzieci beneficjenci CSOK Plusz mogą pożyczyć maksymalnie od 15 mln do 50 mln forintów (ok.165 000 zł – 550 000 zł) z niskim, stałym oprocentowaniem równym 3,00%. Narodziny drugiego oraz każdego kolejnego dziecka skutkują umorzeniem długu na poziomie 10 mln forintów. Co więcej, dla małżeństw planujących posiadanie co najmniej trojga dzieci przewidziano opcję taniego pożyczenia do 60 mln forintów bez wkładu własnego.
Natalistyczny efekt dopłat kredytowych budzi wątpliwości?
Zwolennicy programu CSOK wskazują na jego efekt pronatalistyczny, czyli pozytywnie wpływający na dzietność. Przez pewien czas wzrost wskaźnika dzietności na Węgrzech (z 1,23 w 2011 r. do 1,59 w 2021 r.) był powodem do dumy dla rządzących. Ostatnie dwa lata przyniosły jednak wyniki zbliżone do 1,50. Warto również zwrócić uwagę, że węgierski wskaźnik dzietności skorygowany o odłożone oraz zrealizowane urodzenia (TFRp*) przez całą minioną dekadę utrzymywał się na poziomie ok. 1,50 – 1,60.